У квартиры в Португалии есть цена продавца и налоговая стоимость. Для покупателя, который ещё живёт за пределами страны, к ним добавляется вопрос налогового резидентства на момент сделки. В 2026 году этот вопрос особенно важен из-за ставки IMT 7,5% для покупки жилья нерезидентом и предусмотренных исключений. Для объекта за €300 000 один только IMT по такой ставке составляет €22 500.
Разберём путь гражданина РФ от получения NIF до регистрации права. В конце – пример полной сметы и список того, что нужно проверить после покупки. Если сравниваете направления, начните со сводного гайда о недвижимости за рубежом.
Что проверить покупателю с паспортом РФ
Для обычной сделки подготовьте паспорт и португальский налоговый номер NIF. Его можно получить со статусом нерезидента. Способ подачи зависит от вашей ситуации. Проверьте, какие документы потребуются для подтверждения адреса, понадобится ли представитель и какие обязанности возникнут после появления налоговых отношений с Португалией. Оформление NIF стоит начать до согласования короткого срока сделки. Государственная услуга по получению NIF.
Одновременно выясните, как будет проходить платёж. Банк и нотариус могут запросить документы о происхождении средств и о собственнике счёта. Если средства получены от продажи имущества, соберите договор и выписки, чтобы проследить цепочку денег. Попросите продавца или его представителя сообщить реквизиты и согласуйте, какие платежи сможет принять его банк. В графике сделки оставьте время на проверку документов.
У жилья, которое вы будете использовать сами, и у инвестиционной квартиры разные расходы. Для личного проживания проверяйте доступность услуг, состояние дома и ежегодные взносы. Для аренды заранее запросите правила кондоминиума и муниципалитета. Если агент обещает доход от краткосрочного размещения, проверьте, можно ли оформить или сохранить соответствующую регистрацию для этого адреса после смены собственника.
Какие документы запросить у продавца
| Документ | Что в нём проверить |
|---|---|
| Certidão permanente do registo predial | Собственника, описание объекта, ипотеку, аресты, сервитуты и ожидающие регистрации заявления. |
| Caderneta predial | Налоговую запись, номер объекта и его налоговую стоимость VPT. Сверьте сведения с реестром и фактической квартирой. |
| Строительные и технические документы | Законное назначение, сведения о разрешениях, перепланировки и энергетический сертификат. Объём проверки зависит от объекта и возраста здания. |
| Сведения кондоминиума | Долги, регулярные взносы и уже согласованные расходы на фасад, крышу или лифт. |
| Документы по ипотеке, аренде и преимущественным правам | Порядок снятия обременений, права арендатора и сроки процедур, если применяются. |
Сверяйте номера и площадь именно той квартиры, которую вам показали. Кладовая или парковочное место могут оформляться как отдельные объекты. Уточните, войдут ли они в основной договор, какая цена относится к каждому и как её будет считать налоговая. Если дом старый или помещение переоборудовано, поручите юристу проверить допустимое использование и объяснить, какие бумаги важны для будущей продажи. Минюст Португалии о покупке и регистрации.
Как купить квартиру по шагам
- Согласуйте документы покупателя. Получите NIF и уточните требования к переводу паспорта, брачным документам и доверенности. Если на сделку поедет представитель, местный специалист должен проверить его полномочия заранее.
- Закажите проверку квартиры. Получите выписку, налоговые и технические документы, условия кондоминиума и сведения об ипотеке. При необходимости запросите осмотр инженером и подтверждение отсутствия долгов.
- Получите смету и согласуйте перевод. Попросите посчитать IMT, гербовый сбор и оформление по вашему статусу и объекту. Узнайте, сколько займёт перевод и как подтверждается получение денег.
- Проверьте CPCV до задатка. В предварительном договоре укажите объект, цену, зачёт суммы в цену, срок основного договора и условия выхода. Проверьте сценарии отказа в ипотеке, проблем с документами, задержки банка и невозможности снять обременение.
- Подпишите основной договор. Возможный способ оформления – через Casa Pronta. Подготовьте подтверждение налоговых платежей и реквизиты для расчёта. Сверьте, как будет оформлено снятие ипотеки продавца, если она есть.
- Проверьте регистрацию и примите ключи. Получите итоговый документ, сохраните подтверждения оплаты и переведите на себя счета. В акте передачи зафиксируйте состояние жилья и показания счётчиков.
CPCV может быть важной защитой обеих сторон, если в нём точно описана последовательность действий. Для покупки с ипотекой попросите юриста пояснить, возвращается ли задаток, если банк откажет. Если согласованный перевод задержится, заранее определите срок продления и какие документы подтверждают причину задержки. Оставьте сторонам понятный порядок обмена уведомлениями и доказательствами.
Сопоставить условия португальского CPCV с испанским договором о задатке arras можно по гайду по покупке недвижимости в Испании.
Как сверить документы, если покупаете дистанционно
Перед выдачей доверенности попросите юриста указать, что представитель вправе подписывать и какие суммы может согласовывать. Уточните, может ли он подписать CPCV, принять ключи, оплатить налоги и подать документы на регистрацию. Отдельно согласуйте, как будете подтверждать изменение цены, банковских реквизитов или срока. Чтобы увидеть состояние квартиры, договоритесь о независимом осмотре и запросите копии документов кондоминиума. Это особенно важно при покупке дома со старой кровлей, лифтом на замене или запланированным ремонтом фасада.
Налоги и расходы нерезидента в 2026 году
| Платёж | Как закладывать в бюджет |
|---|---|
| IMT при покупке | Для покупки жилого городского объекта нерезидентом предусмотрена ставка 7,5% с установленными исключениями. Обычно база – более высокая из цены и налоговой стоимости VPT. |
| Гербовый сбор Imposto do Selo | При обычной покупке – 0,8% от той же базы. Если берёте ипотеку, проверьте дополнительные платежи по кредиту. |
| Оформление и регистрация | Запросите смету. Итог зависит от числа записей, объектов и дополнительных действий по сделке. |
| IMI за владение | Для городского объекта базовый диапазон по муниципалитетам обычно 0,3–0,45% от VPT. Проверьте ставку по адресу и году, а при большой суммарной налоговой стоимости – применимость AIMI. |
| Аренда | Проверьте налогообложение по виду аренды, допустимые расходы и отчётность. Ставка и льготы могут зависеть от условий договора. |
| Продажа | Рассчитайте возможный налог на прирост с учётом статуса, подтверждённых расходов и правил отчётности на дату продажи. |
В правилах IMT есть исключения. Среди них – переход в налоговое резидентство Португалии в течение двух лет после приобретения и отдельный сценарий с доступной арендой, который требует выполнения условий. В предусмотренных случаях нужно подать заявление в налоговую. Проверьте сроки и документы до подписания. Если вы рассчитываете сменить резидентство позже, заранее выясните, сколько придётся заплатить на день сделки и как запрашивать перерасчёт. Официальный вестник Португалии об изменении IMT, налоговая о расчёте при покупке.
Для ежегодного IMI смотрите VPT, а не цену из объявления. Запросите последний расчёт продавца и сверьте его с данными по муниципалитету. Расходы кондоминиума и коммунальные платежи посчитайте отдельными строками. Если планируете сдавать жильё, сохраните договор, платёжные документы и счета. Для продажи пригодится также история приобретения и документально подтверждённых работ. Налоговая Португалии об IMI и AIMI.
Налоги при покупке, аренде и продаже зарубежной квартиры разобрали в гайде по налогам на зарубежную недвижимость.
Пример расчёта кипрского сбора за переход права по ступеням и порядок учёта НДС есть в гайде по покупке недвижимости на Кипре.
Квартира за €300 000. Пример расчёта
Покупатель – налоговый нерезидент. Исключения по IMT не применяются, ипотека не нужна, а цена выше VPT. Для расчёта первого года предположим, что VPT составляет €170 000 и муниципальная ставка IMI – 0,35%. Суммы услуг и содержания условны.
| Расход | Сумма | Расчёт |
|---|---|---|
| Цена квартиры | €300 000 | Задаток учитывается в цене по условиям договора. |
| IMT | €22 500 | €300 000 × 7,5%. |
| Гербовый сбор | €2 400 | €300 000 × 0,8%. |
| Оформление, юрист, перевод и банк | €2 100 | Условная смета. Добавьте комиссию посредника, если платите её вы. |
| Всего на приобретение | €327 000 | При зачтённом задатке €30 000 остаётся €297 000. |
| Первый год владения | €2 300 | Пример IMI €595 и €1 705 на содержание, страховку и прочие расходы. |
| Суммарный бюджет первого года | €329 300 | Ремонт, мебель и налоги с возможной аренды посчитайте отдельно. |
В этой смете первый год означает резерв на полный год владения. Фактический налоговый платёж зависит от даты покупки и того, кого правила считают плательщиком за соответствующий год. Если квартира сдаётся, дополнительно посчитайте периоды простоя и расходы на управление. Для российского налогового резидента доход из-за рубежа может повлечь российскую отчётность. Право на зачёт иностранного налога проверяйте по актуальным правилам и документам. ФНС России о доходах из-за рубежа.
Если VPT выше цены, пересчитайте пример ещё до задатка. При цене €300 000 и VPT €320 000 сумма IMT в тех же условиях составит €24 000, а гербовый сбор – €2 560. На сделку понадобится ещё €1 660 только из-за разницы в налоговой базе. Сравните действующую налоговую карточку с цифрами, которые сообщил продавец, и попросите смету на конкретный объект.
Как согласовать перевод с банком и учесть его срок в CPCV разобрали в гайде об оплате недвижимости за рубежом из России.
Покупка квартиры и переезд в Португалию
Собственность может подтвердить адрес проживания, если выбранный маршрут допускает такой документ. Основание для ВНЖ подбирают отдельно. Из новых оснований инвестиционного режима ARI покупка недвижимости исключена. Если вы планируете переехать ради развития инновационного проекта, посмотрите, как устроены StartUP Visa и работа с инкубатором. Если переезжаете с детьми, пригодится гайд по школам, медицине и документам семьи. AIMA о действующих основаниях ARI.
Uway сопровождает оформление StartUP Visa Португалии. Если вы рассматриваете покупку жилья и одновременно готовите переезд по проекту, можно обсудить порядок действий и документы по визе на консультации.
Что сделать в первый месяц после сделки
Проверьте реестр и налоговую запись, подключите коммунальные услуги и сообщите кондоминиуму адрес для уведомлений. Узнайте, как получить расчёт IMI и куда отправлять документы при изменении налогового статуса. Если после покупки начнёте сдавать жильё, заранее оформите договор и выясните порядок регистрации аренды. Сохраните договор покупки, смету расходов, квитанции об уплате IMT и гербового сбора, а также выписку о регистрации права. При следующей сделке эти документы понадобятся, чтобы подтвердить исходную цену и расходы.