У зарубежной квартиры несколько налоговых этапов. На сделке возникает налог на переход права или НДС. После регистрации могут начисляться ежегодные платежи. Если квартира приносит аренду или продаётся, нужно рассчитать налог с дохода и проверить отчётность в России. У каждого этапа своя база и срок.
Этот гайд для граждан РФ, которые покупают жильё как физлица в 2026 году. На примерах покажем, какие суммы включать в бюджет и как связаны местные налоги и российская декларация. Условия покупки по странам собраны в сводном гайде о недвижимости за рубежом. Порядок расчётов с продавцом – в гайде об оплате из России.
Что считать на каждом этапе
| Этап | Какие платежи проверять | Что подготовить |
|---|---|---|
| Покупка | Налог на переход права или НДС, гербовый или регистрационный сбор, нотариуса и юриста. | Цену с указанием НДС, налоговую оценку и смету по объекту. |
| Владение | Ежегодный имущественный налог, местные сборы, расходы дома, страховку. | Кадастровые или налоговые данные, календарь начислений и документы управляющего. |
| Аренда | Местный налог с дохода, применимые взносы и российский НДФЛ в зависимости от статуса. | Договоры, выписки по платежам, расходы, декларации и подтверждения уплаты. |
| Продажа | Налог с прироста, местные сборы или удержание при расчёте, российскую декларацию и возможный зачёт. | Договоры покупки и продажи, документы о расходах, сроке владения и иностранном налоге. |
Смету удобно вести в двух валютах. В местной валюте вы увидите, сколько нужно заплатить продавцу и местным ведомствам. В рублях можно посчитать российскую декларацию и сравнить результат с изначальным бюджетом. Для перевода средств используют курс банка и его комиссии. Для расчёта российского НДФЛ действуют правила пересчёта из НК РФ.
Налоги и сборы при покупке
Уточните вид сделки, кто продаёт объект и как сформирована цена. На вторичном рынке обычно проверяют налог или сбор на переход права. При покупке у застройщика важен режим НДС и то, входит ли налог в указанную цену. В разных странах отдельно начисляются гербовый сбор, регистрационные платежи или налог на оформление нотариального акта. Юриста, оценку и услуги банка закладывают отдельными строками.
| Пример страны | Как устроен расчёт |
|---|---|
| Греция | Основной налог на переход права – 3% налоговой стоимости. Муниципальная надбавка составляет 3% от самого налога, что даёт 3,09% в общей сложности при отсутствии льгот. |
| Португалия | В 2026 году для покупки жилья нерезидентом предусмотрена ставка IMT 7,5% с установленными исключениями. При обычной покупке дополнительно начисляется гербовый сбор 0,8% от той же базы. |
| Республика Кипр | При начислении НДС на тот же объект сбор за переход права обычно не взимается при подтверждении режима. Для обычной сделки без НДС сбор считают по ступеням и применяют скидку при выполнении условий. |
| Испания | На вторичке обычно действует региональный ITP. При покупке новостройки проверьте НДС и региональный AJD. Оценка для налога может отличаться от договорной цены. |
Уточняйте ставку по адресу, типу объекта, статусу покупателя и дате сделки. AADE о налоге на переход права в Греции, официальный вестник Португалии об IMT, налоговая Португалии о гербовом сборе, земельный департамент Кипра, налоговая Испании о НДС и ITP.
Если покупаете квартиру в Португалии за €300 000 и эта цена является налоговой базой, при ставке IMT 7,5% и гербовом сборе 0,8% сумма двух платежей составит €24 900. При базе €320 000 – €26 560. Разница в €1 660 возникает при той же договорной цене. Попросите показать налоговую стоимость и расчёт до задатка. Подробный пример с годовым IMI есть в гайде по Португалии.
Российский имущественный вычет при покупке жилья предусмотрен для объектов на территории РФ. У зарубежной квартиры сохраняйте документы о цене и оплате. Они могут пригодиться при расчёте НДФЛ при продаже, если по вашему случаю разрешено учитывать расходы на приобретение. ФНС о вычете при покупке жилья.
НДС и налог на переход права на первичном и вторичном рынках разобрали в гайде по покупке недвижимости в Сербии. Расчёт сбора по ступеням на примере вторичной квартиры показали в гайде по покупке недвижимости на Кипре.
Какие платежи идут после регистрации
Для первого года запросите расчёт ежегодного налога, общих расходов дома, коммунальных услуг и страхования. В Греции ENFIA рассчитывают по данным E9 и правам на 1 января. В Хорватии применимая ставка зависит от муниципалитета, а исключения – в том числе от фактического использования. В Испании налоговый нерезидент может столкнуться с IRNR на расчётный доход за дни личного использования или простоя. Поэтому смету стоит составлять даже для квартиры, которая приносит нулевую аренду. AADE об ENFIA, официальный вестник Хорватии о местном налоге, налоговая Испании о недвижимости нерезидентов.
На момент передачи ключей спросите, кто получит налоговое уведомление за текущий год, что оплачивает продавец и с какой даты управляющий выставляет счета покупателю. При долевой собственности узнайте, на кого приходит платёж и нужно ли каждому собственнику подавать сведения. Если квартира будет пустовать несколько месяцев, учтите минимальные платежи и условия страхования.
Пример расчёта муниципального налога и расходов первого года есть в гайде по покупке недвижимости в Хорватии.
Аренда. Как посчитать доход и налог
Местные правила зависят от страны, налогового статуса и формата аренды. У долгосрочной сдачи и туристического размещения могут различаться допустимые расходы, регистрация, сборы и требования к отчётности. До публикации объявления проверьте правила города и дома. Если сдачу организует управляющий, попросите раздельный отчёт по суммам, которые заплатили арендаторы, комиссии и перечислениям владельцу.
Если в течение года квартира использовалась по-разному, внесите в календарь даты по каждому режиму. Например, жильё сдавалось восемь месяцев, два месяца использовалось владельцем и ещё два стояло пустым. В Испании периоды аренды и личного использования у нерезидента влияют на расчёт разных видов дохода по одному объекту. Для отчётности сохраните договор аренды, кадастровую стоимость и даты передачи ключей. Налоговая Испании о доходах по объектам нерезидентов.
Например, вы получаете по €1 100 за десять месяцев. Валовый доход – €11 000. После €1 500 расходов на содержание и €1 100 комиссии остаётся €8 400 до налогов и внеплановых работ. Для декларации состав расходов определяют по местным правилам. В Греции для 2026 года применяется новая ступень 25% к части облагаемого арендного дохода свыше €12 000 и до €24 000. Если налоговая база составляет €16 000, первые €12 000 дают €1 800 налога, следующие €4 000 – €1 000. Пример расчёта сделки и ENFIA есть в гайде по Греции. Минфин Греции о налогообложении дохода.
Продажа. Какие суммы учитывать
До подписания договора выясните, какая сумма признаётся доходом, какие расходы уменьшают базу и действуют ли льготы по сроку владения или основному жилью. В некоторых странах часть цены удерживают при расчёте. Например, при покупке у налогового нерезидента Испании покупатель, как правило, перечисляет в налоговую 3% цены в счёт налога продавца. Для итогового расчёта продавцу нужно отдельно проверить размер налога и порядок зачёта удержания или возврата. Налоговая Испании об удержании при продаже.
Храните оба договора, платёжные подтверждения и счета по расходам. Если изменились доли, собственники или порядок оплаты, добавьте документы, которые объясняют эти изменения. Перед продажей попросите подготовить две сметы. Первая покажет сумму, которую получите при расчёте. Вторая – результат после местного налога, российского НДФЛ при его наличии и допустимого зачёта.
Разбивку платежей между продавцом и налоговой на примере сделки с нерезидентом показали в гайде по покупке недвижимости в Испании.
Когда гражданину РФ нужна российская декларация
Начните с налогового резидентства за соответствующий период. В общем случае налоговый резидент РФ проверяет российский НДФЛ с доходов от источников за пределами России, включая иностранную аренду и продажу. Для налогового нерезидента РФ российский НДФЛ по общему правилу касается доходов от источников в РФ. Резидентство и источник дохода оценивают по НК РФ и применимым международным правилам. ФНС о доходах резидентов из-за рубежа, ФНС о НДФЛ и налоговом резидентстве.
По облагаемым зарубежным доходам физлицо обычно самостоятельно заполняет 3‑НДФЛ. Для дохода 2026 года по общему порядку декларацию подают до 30 апреля 2027 года, налог уплачивают до 15 июля 2027 года. Для аренды применяется основная прогрессивная шкала НДФЛ. Для облагаемой продажи имущества действует отдельная шкала 13% и 15% с порогом 2,4 млн рублей по соответствующей совокупности налоговых баз. При продаже заранее проверьте освобождение по минимальному сроку владения. Общий срок составляет пять лет, для установленных законом случаев – три года. Уточните применимость условий к вашему объекту и начало отсчёта. ФНС о декларации и сроках, ФНС о ставках в 2026 году, ФНС о минимальном сроке владения.
Как курс меняет результат продажи
Для целей НДФЛ доход в валюте пересчитывают по курсу Банка России на дату фактического получения, а расходы, которые можно учесть, – на дату фактического осуществления. Если цена выплачена частями, проверяйте даты и курсы для каждого платежа. Допустим, вы заплатили €200 000 при условном курсе 85 ₽ за евро и получили €210 000 при курсе 98 ₽. Документированные расходы в модели составят 17 млн ₽, доход – 20,58 млн ₽, разница – 3,58 млн ₽. Если освобождение отсутствует, расходы принимаются и других доходов в этой совокупности баз нет, налог до возможного зачёта составит 489 000 ₽. Из них 312 000 ₽ на первые 2,4 млн ₽ и 177 000 ₽ на оставшиеся 1,18 млн ₽. ФНС о расходах при продаже недвижимости.
Как проверить зачёт иностранного налога
Проверьте страну, вид дохода, дату и действующую редакцию соглашения. Россия приостановила отдельные положения ряда соглашений. Для зачёта важна применимая норма, а не только факт, что налог уже списан за рубежом. Соберите местную декларацию и подтверждение уплаты или удержания. Уточните, нужен ли перевод и какой документ подтверждает право на зачёт. Местный налог на покупку или владение учитывайте в своей строке бюджета. ФНС о приостановлении положений налоговых соглашений, Письмо ФНС о зачёте иностранного налога.
Если в стране объекта удержали налог при продаже и позже вернули часть суммы, сохраните оба документа. По ним можно отличить авансовое удержание от окончательного налога. Когда покупка и продажа приходятся на разные налоговые годы, не переносите выводы о резидентстве из года покупки. Для новой сделки проверьте даты, статус и доходы заново.
Для каждого объекта держите календарь уплаты и папку с договорами, подтверждениями расчётов, декларациями и налоговыми квитанциями. Если купили квартиру в одном году, начали сдавать в другом и переехали в третьем, проверяйте статус и правила для каждого налогового периода. Отчёт о движении денег по иностранному счёту проверяется отдельно от декларации о доходах. ФНС о валютной отчётности.
