У квартиры за рубежом обычно две цены. Одну показывает объявление. Вторая складывается в день сделки, когда к цене прибавляются налог, услуги нотариуса, регистрация и стоимость перевода. Через год к ним добавляются содержание дома и налоги владельца. Даже удачная по цене квартира может выйти за бюджет, если банк задержит перевод, а договор обязывает доплатить к определённой дате.
Этот гайд для граждан РФ, которые в 2026 году сравнивают покупку для переезда, сезонной жизни или сдачи. Мы взяли Сербию, Испанию, Португалию, Хорватию, Республику Кипр и Грецию. По этим направлениям у Uway есть услуги по визам или ВНЖ. До просмотра объектов стоит ответить на три вопроса. Можно ли оформить именно этот объект на покупателя с вашим паспортом? Примет ли платёж конкретный банк? На каком основании вы будете находиться в стране столько, сколько запланировали?
Где гражданину РФ рассматривать покупку в 2026 году
Сравнение ниже относится прежде всего к покупке готовой квартиры физическим лицом. Для земли, дома с участком, строящегося жилья или коммерческого объекта проверка другая. Если покупаете в долях, выясните условия для каждого покупателя и заранее согласуйте с нотариусом, какие документы понадобятся супругам.
| Страна | Что рассматривать | Что согласовать до задатка | Расходы при покупке | Платежи владельца | Вариант проживания |
|---|---|---|---|---|---|
| Сербия | Зарегистрированную квартиру или жилой дом. Участок при доме требует отдельной проверки. | Применение взаимности к покупателю и объекту, полномочия продавца, расчёт через банк. | На вторичке обычно возникает налог на переход прав. Для первой реализации нового жилья проверьте НДС в цене. Отдельно оплачиваются услуги по сделке. | Муниципальный налог на имущество, обслуживание дома и налоги при аренде. | Зарегистрированная жилая собственность может стать основанием для отдельного заявления на временное проживание. |
| Испания | Квартиру или дом с проверенным правом и разрешённым использованием. | NIE, выписку из реестра, региональные правила и условия возврата задатка. | На вторичке обычно ITP. В новостройке проверяйте НДС и налог на нотариальные документы AJD. | Муниципальный IBI, платежи сообщества собственников и возможный IRNR даже при личном пользовании. | Для переезда подбирают отдельное основание. Приём новых заявлений по инвесторской программе прекращён. |
| Португалия | Жильё с чистой выпиской и сверенными регистрационными и налоговыми данными. | NIF, налоговый статус на дату сделки, применимость исключений по IMT, условия CPCV. | IMT, гербовый сбор и оформление. Для покупки жилья нерезидентом предусмотрена ставка IMT 7,5% с установленными исключениями. | IMI, возможный AIMI, содержание кондоминиума и налоги на доход. | Маршрут подбирают по работе, семье, доходам или проекту. Покупка жилья исключена из оснований новых заявлений ARI. |
| Хорватия | Объект, доступный покупателю из третьей страны. Для земли действуют специальные правила. | Хорватия признаёт взаимность с РФ. Для приобретения требуется согласие Минюста. | Проверьте режим НДС или налога на переход права, регистрацию и сопровождение. | Муниципальные правила по недвижимости и отдельный расчёт налогов при аренде. | Временное проживание собственника рассматривают отдельно. Для удалённой работы есть маршрут Digital Nomad. |
| Республика Кипр | Квартиру или дом с проверенным титулом и назначением. | Для покупателя из-за пределов ЕС нужно разрешение на приобретение. Проверьте обременения и статус отдельного титула. | Применимость НДС, сбор за переход права и услуги по сделке. | Коммунальные, муниципальные и общедомовые платежи. Доход от аренды учитывают отдельно. | Для поездки на просмотры планируют въезд, а для длительного проживания проверяют отдельное основание. |
| Греция | Жильё с проверенными кадастровыми и техническими данными. | AFM, ограничения по местоположению и объекту, при необходимости – право на инвесторский маршрут для конкретного заявителя. | Налог на переход права или применимый режим НДС, нотариус и регистрация. | Ежегодный ENFIA, содержание и налоги при сдаче. | Условия Golden Visa проверяют по объекту и документам заявителя до внесения денег. |
Страновые источники для проверки перед сделкой. Государственный портал Сербии, официальный вестник Испании, официальный вестник Португалии, Минюст Хорватии, земельный департамент Кипра, Минфин Греции.
По каждой стране есть отдельный разбор сделки с расчётом расходов первого года. В гайде по Сербии – кадастр и вторичка. В гайде по Испании – NIE, задаток и налоги нерезидента. В гайде по Португалии – новый IMT и разбор предварительного договора.
В гайде по Хорватии разобрали согласие Минюста и муниципальный налог. В гайде по Кипру – проверку титула, НДС и сбор за переход права. В гайде по Греции – AFM, ENFIA и условия Golden Visa.
Как посчитать деньги до сделки и за первый год
Начните с двух сумм. Первая показывает, сколько денег понадобится на день сделки с учётом уже внесённого задатка. Вторая показывает, сколько уйдёт за год при выбранном сценарии владения. В расчёте отдельно отметьте обязательные платежи и суммы, которые заложили с запасом. Сравнивать страны удобнее на одном типе объекта и при одинаковой цели. Например, вторичная квартира за €200 000 для личного пользования без ипотеки и без капитального ремонта.
| Строка бюджета | Что взять для расчёта | Когда проверить |
|---|---|---|
| Цена и задаток | Сумму по договору и порядок зачёта. Если €10 000 входят в цену €200 000, остаток цены составляет €190 000. | До первого перевода. |
| Налог и регистрация | Ставку, налоговую базу, стоимость оформления. В некоторых странах базой может быть оценка выше цены договора. | До согласования окончательной цены. |
| Сопровождение | Смету нотариуса, независимого юриста, переводчика, посредника и банка. Уточните, включены ли налоги в тарифы. | До подписания договора с каждым исполнителем. |
| Первый год | Налог на владение, страхование, содержание дома, коммунальные платежи и обязательные взносы на ремонт. | После получения расчёта муниципалитета и документов от управляющего. |
| Аренда и продажа | Периоды простоя, комиссию управляющего, расходы на ремонт и налоги с дохода. При продаже добавьте возможный налог с прироста и удержание при расчёте. | Перед выбором инвестиционного объекта. |
Пример арифметики. Объект стоит €200 000. По смете сделки налоги и оформление составляют €15 000, юридическое сопровождение и перевод – €2 000. Всего к сделке нужно подготовить €217 000. Если задаток €10 000 уже оплачен и засчитывается в цену, остаётся €207 000. При годовых расходах €2 400 общий денежный бюджет первого года составит €219 400. Это модель сравнения. Ставку налога, цену услуг и базу расчёта замените данными конкретной сделки.
Если квартира нужна под аренду, считайте поступления по реально доступным месяцам. Условные €1 000 в месяц при десяти месяцах заселения дают €10 000 валовой выручки. При €2 400 расходов и €1 000 комиссии управляющему остаётся €6 600 до налога на доход и внепланового ремонта. Для туристической аренды заранее выясните, разрешено ли её вести именно в этом здании, кому подают заявление и что будет с разрешением при смене собственника.
Что проверить у объекта до бронирования
- Продавец и полномочия. Сверьте имя, долю и основание приобретения по актуальным документам. Если подписывает представитель, покажите доверенность нотариусу. При нескольких собственниках проверьте согласие всех, чьи подписи нужны.
- Квартира и запись в реестре. Сверьте адрес, номер помещения, площадь, этаж и назначение. Паркинг и кладовая могут иметь отдельные записи и отдельный налоговый режим. В строящемся доме запросите документы по земле, проекту и регистрации будущей квартиры.
- Ипотека, арест и права третьих лиц. Попросите юриста объяснить, кто и когда снимет обременение и какая часть расчёта пойдёт кредитору. Если в квартире есть арендатор, проверьте договор, срок освобождения и возможность продолжения аренды после смены собственника.
- Законность перепланировок. Сверьте план с фактическим состоянием. Объединённая лоджия, закрытая терраса или переоборудованный чердак могут повлиять на страховку, ипотеку, регистрацию и последующую продажу.
- Дом и задолженность. Запросите последние платежи, правила дома и решения о ремонтах. Даже при небольшом ежемесячном взносе замена лифта или кровли может потребовать разового платежа от собственников.
На просмотре полезно проверить вещь, которую редко видно на фотографиях. Как квартира проветривается, сколько света зимой, слышна ли улица при закрытых окнах и кто отвечает за влажность в подвале? Если покупаете для переезда с детьми, пройдите маршрут до школы в обычное утро. Если для сдачи, оцените доступность общественного транспорта и правила дома по заселению. Для выбора региона можно использовать обзор направлений эмиграции из России.
Как согласовать платёж из России
Порядок согласования с обоими банками, условия возврата задатка и пример расчётов с продавцом собраны в гайде об оплате недвижимости за рубежом из России.
Сначала получите реквизиты и выясните, кто по договору вправе принять деньги. Это может быть продавец, застройщик или допустимый участник расчёта. Затем проверьте банк отправителя и спросите у банка получателя, какие валюты, банки и документы он принимает для такой операции. Запишите также расходы на конвертацию и комиссии посредников. Ответ об обычном международном переводе не заменяет проверку маршрута для конкретной сделки.
Банк может попросить договор, выписку со счёта, сведения о доходах, документы о продаже другого имущества или бумаги о наследстве. Подготовьте цепочку от происхождения денег до счёта, с которого будете платить. Если покупают супруги или деньги идут с общего счёта, согласуйте с банком и нотариусом, как это отражается в договоре. Применимые российские правила перевода проверяйте на дату расчёта. Разъяснения Банка России.
В предварительном договоре укажите валюту, получателя, срок поступления и последствия задержки. Отдельно оговорите, что происходит с задатком, если разрешение на покупку не выдали или согласованный банком платёж не приняли. Юрист должен пояснить, какие условия применимы в выбранной стране. На день подписания держите под рукой подтверждения отправки и поступления средств.
Налоги после покупки и связь с переездом
Ставки, примеры расходов и правила российской 3‑НДФЛ разобраны в гайде по налогам при покупке, аренде и продаже зарубежной недвижимости.
После регистрации заведите календарь на год. Запишите дату получения местного налогового номера, сроки имущественного налога, отчётность по аренде и обязательства по дому. Налог на владение и налог на доход обычно рассчитываются по разным правилам. Если собственник сохраняет налоговое резидентство РФ и получает доход за рубежом, проверьте, возникает ли 3‑НДФЛ и можно ли зачесть иностранный налог. Результат зависит от вида дохода, налогового статуса и применимых положений соглашения. Сохраните договор, документы о расходах и справки об уплаченных налогах. ФНС о доходах из-за рубежа, ФНС о налоговых соглашениях.
План на проживание составьте до подписания договора. Определите, кто переезжает, откуда будет получать доход, понадобится ли право на работу и когда дети пойдут в школу. Для сезонных поездок проверьте допустимый срок пребывания. Для долгой жизни сопоставьте собственность с конкретным основанием для ВНЖ и документами семьи. В блоге есть обзор ВНЖ и гражданства за недвижимость и гайд об уведомлении о зарубежном ВНЖ и гражданстве.
Какие документы положить в папку сделки
Соберите паспорт и местный налоговый номер, доверенность и документы о браке при необходимости, последнюю выписку из реестра, поэтажный план, договор с условиями задатка и расчётов, налоговую смету и подтверждение происхождения денег. После подписания добавьте итоговый договор, платёжные документы, подтверждение регистрации, акт передачи и показания счётчиков. Если объект будет сдаваться, заведите отдельную папку с договорами аренды, расходами и декларациями. Эти документы понадобятся при смене банка, продаже и проверке налогов.
Для поездок на просмотры и подготовки к переезду можно обратиться к Uway. На сайте собраны услуги по визам и программы ВНЖ. Выберите страну и расскажите специалисту, как вы собираетесь пользоваться жильём. От этого зависит, какую визу или основание для проживания имеет смысл рассматривать.