Квартиру в Испании часто начинают покупать с договора о задатке. Продавец готов снять объявление, агент присылает реквизиты, а у покупателя ещё нет NIE и подтверждения, что банк примет основной перевод. В этот момент решение о сроках и возврате аванса влияет на сделку сильнее, чем спор о цене за квадратный метр.
В гайде разбираем покупку жилья гражданином РФ в 2026 году. Отдельно показываем, как проверить квартиру, посчитать налоги на вторичку и новостройку и спланировать ежегодные расходы нерезидента. Для сравнения с другими направлениями есть сводный гайд по покупке недвижимости за рубежом.
Что может купить гражданин РФ
При покупке обычной квартиры главный вопрос – возможность оформить конкретный объект и провести расчёт. Согласуйте с нотариусом документы покупателя, с банком – источник и маршрут денег, с юристом – правовой режим объекта. Для недвижимости в отдельных территориях с особым режимом и для нестандартных объектов заранее выясните, нужны ли дополнительные разрешения. Жильё в кондоминиуме, туристический апартамент, участок и сельский дом проверяются по разным документам.
NIE – номер иностранца, который используют при операциях с недвижимостью и налогами. Оформление номера заложите в график до подписания основного договора. Если подаёте из-за границы или через представителя, проверьте способ обращения и требования к доверенности. Данные в паспорте, NIE, банке и договоре должны совпадать. При разном написании фамилии предупредите нотариуса заранее. Национальная полиция Испании о получении NIE.
Подумайте, для чего нужна квартира. Для семейного переезда важны район, дорога до школы и доступ к услугам. Для сезонного пользования – общедомовые расходы в месяцы, когда жильё пустует. Для сдачи посуточно нужно проверить разрешённый формат в муниципалитете, автономном сообществе и самом доме. Разрешение продавца и правила для нового собственника могут различаться.
Какие бумаги запросить до задатка
| Документ или проверка | Что искать |
|---|---|
| Nota simple из Registro de la Propiedad | Собственник, описание объекта, ипотека, обременения и права третьих лиц. Выписку берите актуальную к сделке. |
| Кадастровые данные и квитанция IBI | Кадастровый номер, площадь, назначение, налоговую базу, задолженность. Сверьте объект с выпиской и осмотром. |
| Документы сообщества собственников | Справку о долгах, ежемесячный взнос, утверждённые работы по дому и разовые сборы. |
| Документы об использовании и состоянии жилья | Энергетический сертификат и предусмотренные регионом документы. Проверьте статус пристроек и перепланировок. |
| Договор аренды и условия освобождения | Если в квартире кто-то живёт, проверьте его права, срок освобождения и кто оформит передачу. |
| Налоговый статус продавца | Если продавец – нерезидент, покупатель обычно удерживает 3% цены и перечисляет их налоговой по форме 211. |
Удержание с продавца стоит включить в расчёт сторон прямо в проекте договора. Оно меняет распределение денег в день сделки. Получите подтверждение, кому вы перечисляете каждую часть цены. Для дома или квартиры с залогом отдельно согласуйте сумму погашения кредита и порядок снятия записи. Гид испанских регистраторов, Agencia Tributaria об удержании у нерезидента.
Пошагово от просмотра до записи в реестре
- Зафиксируйте бюджет и источник денег. Возьмите оценку налогов у местного специалиста, запросите смету нотариуса и проверьте, какие счета участвуют в расчёте. Если планируется ипотека, уточните требования банка к нерезиденту до выбора объекта.
- Получите NIE и соберите бумаги. Подготовьте паспорт и сведения для банка. Для покупки в браке покажите нотариусу документы о семейном режиме и предполагаемое распределение долей. При дистанционной сделке согласуйте текст доверенности и форму её удостоверения.
- Проверьте продавца и квартиру. Сопоставьте выписку из реестра с кадастром, осмотром и документами дома. Если сделка включает мебель, паркинг или кладовую, внесите их в договор с точным описанием.
- Согласуйте договор о задатке. В Испании встречаются разные договоры arras. Последствия зависят от формулировок. Попросите юриста указать, в каких случаях возвращается сумма, что происходит при отказе банка и какие документы продавец обязан предоставить к закрытию сделки.
- Подпишите escritura pública и оплатите остаток. Заранее согласуйте допустимый способ расчёта и доказательства перевода. Проверьте перечень удержаний, распределение расходов и дату передачи ключей.
- Уплатите налоги и проверьте регистрацию. Получите подтверждение подачи документов и итоговую запись о праве. Переоформите коммунальные договоры и уведомите управляющего домом.
В Гражданском кодексе Испании предусмотрен сценарий, при котором покупатель теряет задаток при отказе от сделки, а продавец возвращает его в двойном размере. Применимость зависит от условий договора и характера задатка. Если деньги проходят проверку банка, зафиксируйте отдельно срок поступления платежа и сценарий, когда маршрут не сработал. Гражданский кодекс Испании о задатке.
Если сравниваете условия задатка, посмотрите, как в Португалии оформляют предварительный договор CPCV и оговаривают возврат аванса. Этот порядок описан в гайде по покупке недвижимости в Португалии.
Как разложить расчёт, если продавец тоже нерезидент
Представим, что цена составляет €250 000, продавец – налоговый нерезидент Испании, а к сделке уже внесено €12 500 задатка. Удержание составляет €7 500, то есть 3% всей цены. При отсутствии других удержаний из оставшихся €237 500 покупатель перечисляет €230 000 продавцу и €7 500 в налоговую. После уплаты нужно передать продавцу подтверждение. В таком сценарии договор и платёжные инструкции должны сходиться по суммам, реквизитам и срокам. Если нерезидентов среди продавцов несколько или в сделке есть ипотека, попросите специалиста разложить платежи отдельно.
Проверка банковских реквизитов, комиссий и сроков расчёта разобрали в гайде об оплате недвижимости за рубежом из России.
Что изменится, если квартира ещё строится
Перед первым платежом уточните право застройщика на участок, наличие разрешений, механизм защиты авансов и банковский счёт, на который по договору перечисляются деньги. Сопоставьте рекламный план с приложением к договору, особенно если в цену включены терраса, кладовая или место в паркинге. Зафиксируйте порядок осмотра перед передачей, срок устранения дефектов и документы, которые застройщик выдаст к регистрации. Это поможет оценить, когда на самом деле можно заселиться или начать сдавать квартиру. Рекомендации автономного сообщества Мадрид для покупателей жилья.
Налоги при покупке, владении и продаже
| Ситуация | Как считается |
|---|---|
| Вторичная квартира | Обычно применяется ITP. Ставка зависит от автономного сообщества и условий покупателя. Для базы проверьте кадастровую референсную стоимость и цену. |
| Новостройка от застройщика | При обычной облагаемой первой поставке жилого объекта НДС обычно составляет 10%. В расчёте отдельно проверьте AJD по региону и применимость специальных режимов. |
| Владение | Муниципальный IBI, взносы сообщества, коммунальные услуги и страхование. Возможны разовые сборы по дому. |
| Жильё для себя или пустая квартира | У налогового нерезидента может возникнуть IRNR с расчётного дохода за дни личного использования или простоя. Для расчёта понадобятся кадастровая стоимость и применимая ставка. |
| Аренда | Налог с арендного дохода зависит от налогового статуса собственника и правил о расходах. Посуточная сдача требует отдельной проверки регистрации и допуска. |
| Продажа | Проверьте налог с прироста, расходы, которые можно учесть, муниципальный платёж и удержание 3% цены при продаже нерезидентом. |
Для базы ITP запросите расчёт на дату сделки. Если референсная стоимость выше согласованной цены, бюджет на налог может вырасти. На новостройке узнайте, входит ли НДС в рекламную цену и какие платежи предусмотрены за парковку. Для нерезидента полезно уточнить сроки декларации и доступ к налоговому кабинету сразу после регистрации. Agencia Tributaria о НДС и ITP, раздел о недвижимости нерезидентов.
Налоги на зарубежную недвижимость и российская 3‑НДФЛ разобрали в гайде по налогам на зарубежную недвижимость.
Схему налогообложения вторичного жилья и новостроек в Сербии разобрали в сербском гайде по покупке недвижимости.
Сколько нужно денег на квартиру за €250 000
Сценарий – вторичная квартира в Мадриде для личного пользования, без льгот и ипотеки. Для примера берём общий ITP 6% и базу €250 000. Иные расходы условные. Проверьте ставки и сметы по конкретной сделке. В другой автономии расчёт по такой же цене может заметно отличаться. Налоговый портал Мадрида.
| Строка | Сумма | Комментарий |
|---|---|---|
| Цена | €250 000 | С учётом задатка как части цены. |
| ITP | €15 000 | 6% от принятой в примере налоговой базы. |
| Юрист, перевод, нотариус, регистрация и банк | €3 100 | Условная смета. Комиссию покупателя, если она есть, добавьте отдельно. |
| Всего на приобретение | €268 100 | При внесённом задатке €12 500 потребуется ещё €255 600. |
| Первый год владения | €2 100 | Условный резерв на IBI, общедомовые взносы, страховку и применимый IRNR. |
| Общий бюджет первого года | €270 200 | Отдельно посчитайте ремонт, меблировку, ипотеку и коммунальные расходы по факту. |
Если жильё будет сдаваться, покажите два расчёта. Первый – при той заполняемости, на которую рассчитываете. Второй – с двумя дополнительными месяцами простоя и внеплановым ремонтом. Добавьте налоги, услуги управляющего и платежи по дому. Валовая аренда из объявления даёт только одну строку будущего бюджета.
Разница между налоговым резидентством и гражданством важна для расчёта IRNR. Российский паспорт сам по себе не определяет ставку. Для годового расчёта разметьте, когда квартира сдавалась, когда использовалась владельцем и когда стояла пустой. Подготовьте данные кадастра и подтверждения периода аренды. Для долевой покупки каждый владелец сверяет свою долю и обязанности отдельно.
Как запланировать проживание после покупки
Испания прекратила приём новых заявлений на инвесторские визы и разрешения с 3 апреля 2025 года. Для прежних заявлений и действующих разрешений предусмотрены переходные правила. Для переезда в 2026 году выбирайте основание по семейной ситуации, доходам и плану работы. Для людей с достаточными средствами, которые планируют жить без работы в Испании, существует No Lucrativa. Для удалённой работы проверяют условия Digital Nomad. Официальный вестник Испании о прекращении инвесторской программы.
Начните со сравнения видов ВНЖ Испании. Если уже определились с форматом, Uway сопровождает оформление No Lucrativa и ВНЖ для удалённой работы. Для поездки на просмотры проверьте требования к визе в Испанию.
Что сохранить после сделки
В одной папке держите итоговую escritura, подтверждение регистрации, документы об оплате цены и налогов, счёт нотариуса и подтверждение расходов на приобретение. В другой – платежи IBI, взносы дома, расходы на ремонт и договоры аренды. При продаже или налоговой проверке вы сможете объяснить цену, даты и расходы. Если получили иностранный ВНЖ, сверяйтесь с гайдом о российском уведомлении.