Квартира за €200 000 в Афинах может подойти для сезонных поездок или долгосрочной аренды. Если цель – получить Golden Visa, того же объекта может оказаться недостаточно. Значение имеют адрес, вид недвижимости и категория инвестиции. Поэтому начните с цели покупки, а затем проверьте квартиру, способ расчёта и право на подачу по выбранному основанию.
Ниже – порядок покупки для гражданина РФ в 2026 году, налоги собственника и смета первого года. Сравнить расходы и условия с другими направлениями можно в сводном гайде по покупке недвижимости за рубежом.
Что проверить до выбора квартиры
Для сделки покупателю нужен греческий налоговый номер AFM. Заранее уточните порядок получения номера, доступ к налоговому кабинету и необходимость местного представителя. Используйте одинаковое написание имени в паспорте, налоговых данных, банковских документах и доверенности. Если покупаете по доверенности, согласуйте текст с нотариусом, который будет вести сделку. Налоговая служба Греции о подготовке к покупке.
Уточните, относится ли адрес к району, где покупателю из третьей страны требуется дополнительное разрешение. В первую очередь это важно для объектов в отдельных приграничных территориях. Попросите юриста проверить адрес по действующему перечню и ответить, какое согласование применимо именно к вам. Если предполагается совместная покупка, сверяйте документы каждого приобретателя. Администрация Эгейских островов о согласовании сделок в приграничных районах.
Квартиру для себя и квартиру для дохода выбирают по разным расходам. Для долгосрочной жизни полезно пройти район в обычный будний день и узнать, сколько стоят общедомовые услуги. Для краткосрочной аренды начните с разрешённого использования, правил здания и возможности получить регистрацию по адресу. В отдельных районах Греции действуют ограничения на новые регистрации. Для объектов, использованных для получения Golden Visa, проверяйте ограничения программы отдельно. Государственный портал о местных ограничениях краткосрочной аренды.
Какие документы попросить у продавца
| Документ или проверка | Что смотреть |
|---|---|
| Титул и сведения кадастра | Зарегистрированного владельца, номер объекта, доли, историю прав, ипотеку, аресты и ограничения. |
| Планировка и документы инженера | Соответствие площади и фактических помещений документам. Отдельно проверяйте балконы, кладовые, перепланировки и пристройки. |
| Документы о назначении объекта | Можно ли использовать помещение как жильё. При заявленной смене назначения запросите подтверждение завершённой процедуры. |
| Документы по дому | Состав общих расходов, долги, страхование, правила использования и запланированные работы. |
| Порядок расчётов | Счёт получателя, документы по оплате, условия погашения ипотеки продавца и порядок снятия залога. |
В старых домах техническая проверка особенно важна. Если в объявлении указан бывший склад, который выглядит как готовая квартира, попросите инженера показать документ о смене назначения и сверить кадастровые данные. Если покупаете для инвесторского ВНЖ, этот вопрос влияет и на миграционную процедуру. Документы инженера и правоустанавливающие документы должны описывать один и тот же объект. Государственный сервис регистрации перехода недвижимости.
Как проходит покупка по шагам
- Получите AFM и согласуйте комплект покупателя. Покажите нотариусу паспорт, документы о браке и доверенность, если подписывает представитель. Проверьте, нужны ли перевод и удостоверение документов.
- Наймите юриста и инженера для проверки. Разберите право продавца, обременения, состояние регистрации, технические данные и разрешённое использование. Для объекта под Golden Visa проверьте категорию и документы до внесения денег.
- Согласуйте перевод и задаток. Уточните у банка, какие подтверждения происхождения средств нужны. В документе о задатке зафиксируйте срок, зачёт в цену и случаи возврата, включая проблемы с правом или разрешениями.
- Подготовьте налоговую декларацию сделки. Нотариус согласует порядок подачи декларации, в том числе через myPROPERTY для подходящих сделок. Уточните налоговую базу и срок уплаты до подписания.
- Подпишите нотариальный договор. Сверьте итоговые суммы, сведения об объекте, механизм оплаты и документы, которые подтверждают расчёт. Вынесите в приложение парковку, кладовую и передаваемое имущество, если это требуется.
- Проверьте внесение записи и E9. Получите документ о регистрации перехода. Затем проверьте отражение объекта в налоговой декларации недвижимости E9 и доступ к будущему расчёту ENFIA.
Если передача ключей и регистрация происходят в разные дни, зафиксируйте, с какого момента вы оплачиваете содержание и несёте расходы по дому. При покупке с ипотекой получите расчёт кредита и перечень банковских условий ещё до аванса. Если деньги идут из другой страны, проверьте требования к подтверждению платежа для налоговой, нотариуса и, при необходимости, инвесторского ВНЖ. AADE о декларации и уплате налога при покупке.
Налоги при покупке, владении, аренде и продаже
| Ситуация | Как считать |
|---|---|
| Покупка по режиму налога на переход права | 3% от налоговой стоимости плюс муниципальная надбавка 3% от суммы самого налога. Суммарно 3,09% при отсутствии льгот. |
| Новостройка | Проверьте режим НДС по конкретному застройщику и объекту. До 31 декабря 2026 года застройщик может применять приостановление начисления НДС по заявлению. Тогда действует налог на переход права. |
| Ежегодный ENFIA | Рассчитывается по сведениям E9 и правам, которые есть на 1 января налогового года. Сумма зависит от характеристик объекта и применимых правил. |
| Арендный доход физлица | В 2026 году ставка 15% до €12 000 налогооблагаемого дохода, 25% на следующую часть до €24 000, 35% на часть до €36 000 и 45% сверх. Проверьте базу, режим аренды и исключения. |
| Продажа | Минфин указывает приостановление налогообложения прироста от передачи недвижимости до 31 декабря 2026 года. Для будущей продажи проверьте правила на её дату и режим вашей сделки. |
Для примера прогрессивной шкалы берём €16 000 уже рассчитанного налогооблагаемого дохода от аренды, без льгот и особенностей. С первых €12 000 налог составляет €1 800, с оставшихся €4 000 – €1 000. Итого €2 800. Этот пример объясняет шкалу. Расчёт конкретной декларации начинается с определения базы и допустимых расходов, а также с проверки формата сдачи. Минфин Греции о налоге на аренду и продаже, AADE об E9 и ENFIA, Минфин о режиме НДС на недвижимость.
Как учитывать иностранный доход и проверять зачёт налога разобрали в гайде по налогам на зарубежную недвижимость.
Как на ежегодный налог влияет фактическое использование квартиры, показали на примере Хорватии в гайде по покупке недвижимости в Хорватии.
Квартира за €200 000. Расчёт первого года
Берём вторичную квартиру для личного пользования без ипотеки. Налоговая стоимость в модели совпадает с ценой, льгот нет. Оплата услуг и годовое содержание показаны как пример. Смету по объекту попросите у нотариуса и управляющего домом.
| Строка | Сумма | Расчёт |
|---|---|---|
| Цена квартиры | €200 000 | Задаток входит в цену по условиям договора. |
| Налог на переход права | €6 180 | €6 000 основного налога и €180 муниципальной надбавки. |
| Нотариус, регистрация, юрист, инженер и переводы | €3 800 | Условная смета. Посредника и банковские расходы добавьте, если применимо. |
| Всего на приобретение | €209 980 | При зачтённом задатке €10 000 остаётся €199 980. |
| Первый год владения | €1 750 | Условный резерв на ENFIA, общедомовые платежи, страховку и содержание. |
| Общий бюджет первого года | €211 730 | Ремонт, мебель и налоги с аренды считаются отдельно. |
Если налоговая стоимость составит €220 000, налог с надбавкой вырастет до €6 798. Разница – €618. Попросите расчёт до аванса, даже если продавец уже прислал цену и смету нотариальных услуг. При сезонном использовании уточните минимальные платежи и возможные работы в доме. При доходной покупке проверьте, что ваша модель выдерживает простой, расходы управляющего и страховые случаи.
Как согласовать банковский перевод и подтвердить оплату продавцу разобрали в гайде об оплате недвижимости за рубежом из России.
Как сбор за переход права рассчитывают по ступеням для вторичной квартиры, показали в гайде по покупке недвижимости на Кипре.
Сколько остаётся от аренды после расходов
Допустим, квартиру сдают по €1 000 в месяц, а два месяца она пустует. Валовая выручка за год – €10 000. Из неё уйдут, например, €1 750 на владение и €900 на управление. Останется €7 350 до налога с аренды и внеплановых работ. Этот остаток показывает денежный результат. Налогооблагаемую базу определяют по налоговым правилам, поэтому договоры, чеки и банковские поступления нужно хранить отдельно. Если меняете формат аренды, проверьте регистрацию, обязанности владельца и применимость местных ограничений до размещения объявления.
Что сравнить в двух предложениях за одинаковую цену
Запросите у продавцов налоговую оценку, последние сведения об ENFIA и счета по дому. Квартира со старой проводкой или предстоящей заменой лифта может стоить дороже в первый год. У квартиры в строящемся доме попросите отдельно указать цену с НДС или порядок применения налога на переход права. Сроки регистрации, передачи и начала аренды тоже закладывайте в расчёт. Если заселиться можно на три месяца позже, чем планировалось, сравните стоимость временного жилья или потери арендного дохода.
Покупка жилья и Golden Visa
Общие пороги программы зависят от региона и категории. В ряде зон применяется порог €800 000, в остальных – €400 000, а для отдельных специальных категорий, например при предусмотренной программой смене назначения, – €250 000. У каждого варианта есть собственные условия по объекту, оплате и использованию. Для покупателя с паспортом РФ отдельно выясните возможность новой подачи на дату сделки, требования к банку и документам. Получите ответ по вашему случаю до невозвратных расходов. Минмиграции Греции о действующих условиях Golden Visa, государственный портал о специальных категориях.
Uway помогает проверить применимость программы и подготовить документы по Golden Visa Греции. Если цель поездки – осмотреть районы и встретиться с нотариусом, проверьте также условия оформления визы в Грецию.
Что сделать после регистрации
Сохраните нотариальный договор, регистрационные и банковские документы, налоговую декларацию сделки и платежи. Проверьте E9, способ получения ENFIA и расчёты управляющего. Если начнёте сдавать жильё, заведите отдельную папку для договоров, платежей, расходов и налогов. Для российского налогового резидента доход от объекта может потребовать отчётности в РФ. Правила российского уведомления при получении зарубежного статуса собраны в гайде об иностранном ВНЖ и гражданстве. ФНС России о зарубежных доходах.